Gesetzentwürfe Juristisches Landtag Wirtschaft und Verkehr

Dauerwohnraum auf Inseln schaffen: Gesetzentwurf über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

Die Inseln und Halligen haben letzte Woche erneut angemahnt, gegen den dramatischen Mangel an Dauerwohnraum dort vorzugehen. Die von ihnen geforderte Änderung des Baurechts würde aber bundesrechtliche Änderungen voraussetzen, deren Erfolgsaussichten fraglich sind, zumal dazu nichts im Koalitionsvertrag steht.

Zielführender wäre aus meiner Sicht ein Gesetz gegen den Leerstand von Wohnungen, das auch die vielen meist leer stehenden Zweitwohnungen auf den Inseln (insbesondere auf Sylt) erfasst. Nach dem Vorbild Bayerns, Berlins und Hamburgs habe ich so ein Gesetz entworfen. Danach könnten Gemeinden mit Wohnraummangel untersagen, dass Wohnraum “länger als vier Monate leer steht”, und dagegen vorgehen.

Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

§ 1 Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(1) Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gemeinden mit Wohnraummangel), können Maßnahmen nach diesem Gesetz treffen, soweit sie diesem Wohnraummangel nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen können.
(2) Gemeinden mit Wohnraummangel können durch Satzung bestimmen, dass im Gemeindegebiet Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf (Zweckentfremdung).
(3) Die Landesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen zu treffen über:
1. die Wohnfläche, die Umwandlung von Wohnraum in Nebenräume, die Zusammenlegung von Wohnraum, die Umwidmung von Wohnraum und die überwiegende Wohnnutzung,
2. das Genehmigungsverfahren von zweckfremder Wohnraumnutzung, insbesondere über Ersatzgenehmigungen, Negativatteste und über Nebenbestimmungen,
3. Ausgleichszahlungen, deren Höhe, Berechnung, Zahlungsmodalitäten und Verwendung,
4. die Beseitigung von zweckfremder, ungenehmigter Wohnraumnutzung und das Anordnungsverfahren, auch im Wege des Verwaltungszwangs.
(4) Verfügungsberechtigte haben die Verpflichtung, Zweckentfremdungen im Sinne dieses Gesetzes abzuwenden. Wenn Um- oder Neubaumaßnahmen geplant sind, und diese Maßnahmen durch ein unbefristetes Mietverhältnis erheblich erschwert würden, ist der Abschluss von Zeitmietverträgen (Zwischenvermietung) oder eine andere Zwischennutzung zu Wohnzwecken zur Abwendung von Zweckentfremdungen durch Leerstehenlassen grundsätzlich zumutbar. Eine Zwischennutzung ist insbesondere dann nicht zumutbar, wenn Belange der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen entgegenstehen.
(5) Wohnraum im Sinne dieses Gesetzes sind alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Hiervon ausgenommen sind Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung nach Absatz 2 auch entsprechend genutzt werden.

§ 2 Zweckentfremdung
(1) Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn Wohnraum
1. zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird;
2. für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird;
3. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist;
4. länger als vier Monate leer steht oder
5. beseitigt wird.
Als Beginn des Leerstehenlassens von Wohnraum gilt grundsätzlich der Auszug des letzten Bewohners, bei Neubauten der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit.
(2) Abweichend von Absatz 1 liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn
1. Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Satzung nach § 1 Absatz 2 als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung gemäß Absatz 1 Nummer 1 genutzt wird; dies gilt jedoch nur für eine Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Satzung; hierfür hat die oder der Verfügungsberechtigte innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten der Satzung die Nutzung nach Absatz 1 Nummer 1 der Gemeinde anzuzeigen;
2. Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Satzung nach § 1 Absatz 2 für gewerbliche oder berufliche Zwecke gemäß Absatz 1 Nummer 2 genutzt wird; dies gilt jedoch nur, solange das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird;
3. Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte;
4. Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann; dasselbe gilt, wenn eine Klage auf Duldung von Modernisierungs- beziehungsweise Sanierungsmaßnahmen im Sinne der §§ 555a und 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches erhoben wurde, bis zur Klärung im rechtskräftigen Urteil und bis zum Abschluss der sich hieran anschließenden zügigen Baumaßnahmen;
5. eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte oder den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin oder den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 vom Hundert der Fläche; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt).
(3) Auf Verlangen haben die Verfügungsberechtigten geeignete Unterlagen zum Nachweis der Voraussetzungen nach Absatz 2 vorzulegen.

§ 3 Genehmigung
(1) Die Genehmigung nach § 1 Absatz 2 kann auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Die Genehmigung kann befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden, insbesondere können Ausgleichszahlungen verlangt werden, die zur Kompensation des durch die Zweckentfremdung entstandenen Wohnraumverlustes zur Neuschaffung von Wohnraum zu verwenden sind. Die Höhe der Ausgleichszahlung soll den Schaden, der dem Wohnungsmarkt durch die Zweckentfremdung entsteht, ausgleichen.
(2) Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind in der Regel gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke verwendet werden soll, für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können.
(3) Eine im öffentlichen Interesse liegende Zwischennutzung liegt auch zum Zwecke der vorübergehenden Unterbringung von Aussiedlerinnen und Aussiedlern, Asylbewerberinnen und Asylbewerbern und Personengruppen mit vergleichbarem Unterbringungsbedarf – auch bei Vermietung von Wohnraum an soziale Träger – vor.
(4) Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz oder bei nicht mehr erhaltungswürdigem Wohnraum gegeben.
(5) Über den Antrag auf Erteilung einer Genehmigung nach Absatz 1 entscheidet die Gemeinde innerhalb von acht Wochen nach Vorlage aller notwendigen Unterlagen durch die oder den Verfügungsberechtigten. Durch Anzeige der Gemeinde gegenüber der Antragstellerin oder dem Antragsteller kann die Bearbeitungsfrist um weitere sechs Wochen verlängert werden.

§ 4 Wohnnutzungs-, Räumungs- und Wiederherstellungsgebot
(1) Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken genutzt, so soll die Gemeinde anordnen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder die oder der Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen hat (Wohnnutzungsgebot). Die Gemeinde setzt hierfür eine Frist, die im Regelfall zwei Monate beträgt. Die Gemeinde kann auch die Räumung anordnen (Räumungsgebot).
(2) Ist Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung so verändert worden, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, so soll die Gemeinde anordnen, dass die oder der Verfügungsberechtigte auf ihre oder seine Kosten den früheren Zustand wieder herstellt oder einen zumindest gleichwertigen Zustand schafft (Wiederherstellungsgebot). Ein Wiederherstellungsgebot scheidet aus, soweit es für die Verfügungsberechtigte oder den Verfügungsberechtigten unzumutbar wäre. Dies ist der Fall, wenn die Herstellungskosten die ortsüblichen Kosten für einen Neubau in gleicher Größe, Ausstattung und am gleichen Standort überschreiten würden. Ist die Wiederherstellung des früheren Zustandes nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand möglich, so soll die Gemeinde die Schaffung von Ersatzwohnraum oder die Zahlung einer einmaligen Ausgleichszahlung nach § 3 Absatz 1 verlangen.

§ 5 Treuhänder bei Veränderungen von Wohnraum
(1) Ist Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung so verändert worden, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, so kann die Gemeinde zur Wiederherstellung für Wohnzwecke einen Treuhänder einsetzen, sofern die oder der Verfügungsberechtigte nicht nachweist, dass sie oder er selbst innerhalb der von der Gemeinde gesetzten Fristen die für die Wiederherstellung erforderlichen Maßnahmen eingeleitet und durchgeführt hat.
(2) Die Treuhänderin oder der Treuhänder hat die Aufgabe, anstelle der oder des Verfügungsberechtigten den Wohnraum wieder für Wohnzwecke herzustellen. Sie oder er hat das Recht und die Pflicht, das Grundstück zu verwalten und alle weiteren zur Erfüllung ihrer oder seiner Aufgabe erforderlichen Rechtshandlungen und Rechtsgeschäfte mit Wirkung für und gegen die Verfügungsberechtigte oder den Verfügungsberechtigten vorzunehmen und abzuschließen. Die Treuhänderin oder der Treuhänder hat der oder dem Verfügungsberechtigten und der Gemeinde zu den von ihr bestimmten Zeitpunkten Rechnung zu legen. Die Treuhänderin oder der Treuhänder hat Anspruch auf eine angemessene Vergütung und die Erstattung ihrer oder seiner Auslagen. Die Gemeinde kann von der oder dem Verfügungsberechtigten Ersatz ihrer Aufwendungen verlangen. Sie bestimmt die Vergütung und stellt die Auslagen und Aufwendungen fest.
(3) Mit der Bestellung der Treuhänderin oder des Treuhänders ist der oder dem Verfügungsberechtigten der Besitz an dem Grundstück entzogen und die Treuhänderin oder der Treuhänder in den Besitz eingewiesen. Die Gemeinde verschafft der Treuhänderin oder dem Treuhänder – erforderlichenfalls mit Zwangsmaßnahmen – den tatsächlichen Besitz.
(4) Die Einsetzung der Treuhänderin oder des Treuhänders ist wieder aufzuheben, sobald sie oder er seine Aufgabe erfüllt hat oder zur Sicherstellung der Wiederherstellung des Wohnraums für Wohnzwecke für sie oder ihn kein Bedürfnis mehr besteht. Die Gemeinde kann die Treuhänderin oder den Treuhänder, auch wenn die Voraussetzungen des Satzes 1 nicht vorliegen, jederzeit abberufen.
(5) Die Befugnis, andere Vollstreckungsmaßnahmen nach dem Landesverwaltungsgesetz anzuordnen, bleibt unberührt.

§ 6 Treuhänder bei leer stehendem Wohnraum
(1) Kommt die oder der Verfügungsberechtigte einem Wohnnutzungsgebot nach § 4 Absatz 1 nicht nach, so kann die Gemeinde zur Wiederzuführung des Wohnraums zu Wohnzwecken eine Treuhänderin oder einen Treuhänder einsetzen, sofern die oder der Verfügungsberechtigte nicht nachweist, dass sie oder er selbst innerhalb der von der Gemeinde gesetzten Fristen die dafür erforderlichen Maßnahmen eingeleitet und durchgeführt hat.
(2) Die Einsetzung der Treuhänderin oder des Treuhänders kann mit dem Wohnnutzungsgebot verbunden werden.
(3) § 5 Absätze 2 bis 5 gilt entsprechend.

§ 7 Anzeigepflicht, erweiterte Anzeige mit Genehmigungsfiktion, Hinweisrecht
(1) Wird leer stehender Wohnraum nicht innerhalb von vier Monaten ab Beginn des Leerstehenlassens zu Wohnzwecken genutzt, ohne dass die erforderliche Genehmigung hierfür vorliegt, so haben die Verfügungsberechtigten dies der Gemeinde unverzüglich anzuzeigen; sie haben die Gründe hierfür anzugeben und nachzuweisen sowie Belegenheit, Größe, wesentliche Ausstattung und die vorgesehene Miete mitzuteilen.
(2) Zeigt die oder der Verfügungsberechtigte gemäß Absatz 1 das Leerstehenlassen und die damit verbundene konkrete Absicht von Um- oder Neubaumaßnahmen an, gilt die Genehmigung zum Leerstehenlassen nach § 3 für die Dauer des durch die baulichen Maßnahmen bedingten Leerstehenlassens als erteilt, wenn die Gemeinde nicht innerhalb von acht Wochen widerspricht. In der Anzeige sind neben der Belegenheit und Größe die Anzahl der betroffenen Wohneinheiten sowie Art, Umfang und voraussichtliche Dauer der baulichen Maßnahmen anzugeben und nachzuweisen (erweiterte Anzeige mit Genehmigungsfiktion). Widerspricht die Gemeinde, gilt die erweiterte Anzeige als Antrag auf Erteilung einer Genehmigung zum Leerstehenlassen nach § 3.
(3) Steht Wohnraum leer, kann die Gemeinde die Verfügungsberechtigte oder den Verfügungsberechtigten auf Wohnungsuchende hinweisen. Hingewiesen werden kann auch auf Haushalte, die als vordringlich wohnungsuchend anerkannt sind. Die Gemeinde ist berechtigt, Wohnungsuchenden die Belegenheit des leer stehenden Wohnraums sowie Name und Anschrift der oder des Verfügungsberechtigten zugänglich zu machen, wenn die oder der Verfügungsberechtigte den ihm nachgewiesenen Wohnungsuchenden nicht innerhalb eines Monats ein Wohnungsangebot unterbreitet hat.

§ 8 Datenverarbeitung; Betreten der Wohnung
(1) Die Gemeinde ist befugt, folgende Daten der Verfügungsberechtigten, Nutzungsberechtigten und sonstigen Bewohnerinnen und Bewohnern des befangenen Wohnraums zu erheben und zu verarbeiten, soweit dies zur Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetz erforderlich ist:
1. Personendaten:
Familienname, Vorname, gegenwärtige und letzte frühere Anschrift, Geburtsdatum, Familienstand;
2. Wohnungsdaten:
Lage, Größe (Fläche), Anzahl der Zimmer, Anzahl der Bewohnerinnen und Bewohner, Bestehen einer öffentlichen Förderung des befangenen Wohnraums;
3. Nutzungsnachweise:
Mietvertrag und gegebenenfalls frühere Mietverträge zu dem befangenen Wohnraum, Nutzungsart des befangenen Wohnraums, Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, Miethöhe, Mietzahlungsbelege;
4. Gewerbedaten:
Firmenname, Gesellschafterinnen, Gesellschafter, Gewerbeart.
(2) Die in Absatz 1 Nummer 1 bis 4 genannten Daten sind grundsätzlich bei den in Absatz 1 genannten Personen mit deren Kenntnis zu erheben. Diese sind verpflichtet, die erforderlichen Auskünfte zu erteilen.
(3) Im Einzelfall dürfen die in Absatz 1 Nummer 1 bis 4 genannten Daten ohne Kenntnis der Auskunftspflichtigen durch Abfrage des Melderegisters, des Gewerberegisters, des Grundbuchs, des Handelsregisters oder bei anderen Gemeinden erhoben werden, soweit
1. die Auskunftspflichtigen ihrer Auskunftspflicht nach Absatz 2 Satz 2 beharrlich nicht nachkommen,
2. die Auskunftspflichtigen eingewilligt haben oder
3. eine rechtzeitige Kenntnisgabe an die Auskunftspflichtigen nicht möglich ist und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ihre schutzwürdigen Belange beeinträchtigt werden könnten
und diese Stellen aufgrund einer Rechtsvorschrift zur Übermittlung der Daten befugt sind.
(4) Die Auskunftspflichtigen sind über die Datenerhebung, ihren Zweck und ihre Rechtsgrundlage in geeigneter Weise zu informieren.
(5) Die in Absatz 1 genannten Personen haben den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gemeinde zu gestatten, zu angemessener Tageszeit die befangenen Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten, wenn dies für die Entscheidung über eine Maßnahme nach diesem Gesetz erforderlich ist, insbesondere die Einholung von Auskünften nicht ausreicht. Insofern wird durch dieses Gesetz das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes) eingeschränkt.

§ 9 Ordnungswidrigkeiten
(1) Ordnungswidrig handelt, wer
1. entgegen § 1 Absatz 4 eine Zweckentfremdung nicht abwendet, obwohl dies zumutbar war,
2. ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum gemäß § 2 Absatz 1 zweckentfremdet,
3. entgegen § 3 Absatz 1 einer mit einer Genehmigung verbundenen Auflage nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig nachkommt,
4. einer unanfechtbaren Anordnung der Gemeinde nach § 4 nicht oder nicht fristgemäß nachkommt,
5. entgegen § 7 Absatz 1 die Anzeige nicht oder nicht rechtzeitig vornimmt, oder die Angaben nicht oder nicht rechtzeitig macht, oder die Nachweise nicht oder nicht rechtzeitig erbringt,
6. entgegen § 8 Absatz 2 Satz 2 Auskünfte nicht gibt oder Unterlagen nicht vorlegt.
(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50 000 Euro geahndet werden.

Habt ihr Anregungen oder Ergänzungen? Dann tragt sie am besten direkt im entsprechenden Pad ein.

1 Kommentar zu “Dauerwohnraum auf Inseln schaffen: Gesetzentwurf über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

  1. Hallo,
    ich behaupte, dass die Wohnungsnot auf Sylt nicht so dramatisch sein kann, wenn z.B. die Gemeinde Sylt eine ehemals bebaute Fläche wie den ex Fliegerhorst, auf dem man einen ganzen Stadtteil hätte bauen können, renaturiert und für die Ansiedlung von Wildpferden (jetzt Galloways) bereitstellt.
    Auch bekämpfen sich die Gemeinden auf der Insel beim Wohnungsbau gegenseitig.
    Oder der unerbittliche Kampf gegen Dachboden- oder Kellernutzung.
    Es sollten also erstmal die Resourcen der öffentlichen Hand genutzt werden, bevor man die Eigentumsrechte der Bürger beschneidet.

Schreibe einen Kommentar

Alle Angaben sind freiwillig. No field required.

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.

Stoppt die Vorratsdatenspeicherung! Jetzt klicken & handeln!Willst du auch bei der Aktion teilnehmen? Hier findest du alle relevanten Infos und Materialien: